Locación o Alquiler de inmuebles 

 

Existe “Locación o Alquiler de inmuebles” o "de cosas"  cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa (en este caso “inmuebles”), y la otra a pagar (mensualmente) por este uso o goce un precio determinado en dinero.

¿Quienes son las partes en el “Contrato de Locación?

- Locador o arrendador: es quien entrega el inmueble en alquiler. -

- Locatario, arrendatario o inquilino: es quien recibe el inmueble en alquiler y se obliga a pagar el precio mensualmente.

- Garante: es quien responde en caso de que el inquilino no cumpla con los pagos de los alquileres. Por lo general se le exige al locador un garante que tenga una propiedad a su nombre.

 

¿Por que el contrato debe hacerlo un profesional? (Certificados)

Es altamente conveniente que el Locador se ponga en contacto con un profesional (Escribano o abogado) para que lo asesore, por las siguientes razones:

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1) Para asegurarse que lo que va a firmar es lo que realmente usted quiere firmar.

2) Para asegurarse que el garante sea el verdadero dueño de la propiedad que garantiza el alquiler y que la garantía no sea comprada.

3) Porque usted contará con el asesoramiento de un profesional del derecho.

 

Para ello recomendamos especialmente que se pongan en contacto con un profesional de su confianza, a quien deberá entregársele en esta instancia una copia del título de propiedad para pedir los certificados correspondientes. De ellos surgirá la situación dominial del inmueble y de si el garante es legítimo o es una garantía comprada.

En caso de que el locador o el locatario fuese una sociedad, el profesional verificará la documentación correspondiente que habilite al representante legal a firmar el Contrato de Locación.

El contrato de alquiler debe hacerse por escrito?

El artículo 1188 del Codigo Civil y Comercial de La Nacion, dispone que en las locaciones urbanas, deberán formularse por escrito.

Carecerá de validez la pretensión de que el contrato se ha formulado verbalmente, a menos que el contrato haya tenido principio de ejecución (es decir, que se haya entregado la posesión del bien), en cuyo caso la locación será válida y se considerará hecha por los plazos mínimos establecidos en el ley

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¿Hay que certificar firmas ante un Escribano en el contrato de locación?

Si bien, no es obligatorio, la certificación de firmas ante un Escribano, es muy conveniente que se haga, por si llega a haber algún tipo de problemas con la locación.

Si usted tiene la firma certificada, llegado el caso de un juicio, no tendrá que probar que la firma que consta en el contrato de locación es de la persona y usted tendrá directamente un título ejecutivo. Al certificar firmas, el escribano verifica que la persona es la que firma el contrato y además le otorga fecha cierta.

 

Contrato de Alquiler destinado a vivienda.(casas, departamentos, etc.)

- Plazos:  En las locaciones con fines de vivienda el plazo mínimo de alquiler es de dos (2) años; el plazo máximo es de veinte (20) años (Arts. 1197 y 1198 del Codigo Civil y Comercial de La Nacion). Cuando un contrato se celebre por un término menor a dos años, estos son considerados como formulados por los plazos legales, es decir, dos años.

Cuando un contrato se hiciere por un plazo mayor, quedará concluido a los veinte años.

 

El contrato de Locación concluye al vencimiento del plazo pactado y el locatario deberá devolver el inmueble; Sin embargo el art. 1221 del Codigo Civil y Comercial de la Nacion dispone que el “Locatario” podrá, transcurridos los seis (6) primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver (terminar) la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima de sesenta (60) días de la fecha en que reintegrará lo arrendado.

 

También dispone la ley que si se ejerce esta opción durante el transcurso del primer año del contrato, se deberá abonar al locador una suma indemnizatoria equivalente a un mes y medio (1 y ½) de alquiler, y la de un (1) solo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho plazo.

 

En caso de fallecimiento del locatario (o de abandono de la locación –agrega la ley-), el arrendamiento podrá ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por sus herederos o por quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo un ostensible trato familiar.

 

-Pago: El pago debe hacerse en moneda de curso legal (que por ley de Convertibilidad pueden ser tanto Pesos como Dólares) y debe ser mensual.

El locador no puede exigir pagos anticipados por períodos mayores de un (1) mes; ni depósitos en garantía por cantidad mayor del importe equivalente a un (1) mes de alquiler por cada año de locación contratada.

No se pueden pactar cláusulas de ajuste de los alquileres; la ley castiga este tipo de cláusulas declarándolas “nulas”. La ley también prohíbe el cobro del “valor llave” para las locaciones destinadas a vivienda.

 

-Garantías:

1) Fianza: se configura cuando una persona (garante o fiador) asume, frente al locador, todas las responsabilidades inherentes al locatario: la fianza es una garantía personal.

2) Depósito en Garantía: Se configura cuando el locatario entrega una suma de dinero afectada a amparar cumplimento de las obligaciones contraídas en el contrato de locación.

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-Destino: El locatario debe dar a la cosa locada el destino acordado en el contrato.

 

El Contrato de Alquiler “Comercial. (comercio, industria, ejercicio de profesiones)

 

-Plazos: En las locaciones con fines comerciales, el plazo mínimo será de dos (2) años; el máximo de cincuenta (50) años (Arts. 1197 y 1198 del Codigo Civil y Comercial de La Nacion).

Cuando un contrato se celebre por un término menor a dos años, estos son considerados como formulados por los plazos legales, es decir, dos años.

Cuando un contrato se hiciere por un plazo mayor, quedará concluido a los cincuenta años.

Reinteramos que el contrato de Locación concluye al vencimiento del plazo pactado y el locatario deberá devolver el inmueble; aquí el locatario no podrá poner fin anticipadamente al contrato.

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-Pago: El pago debe hacerse en moneda de curso legal (que por ley de Convertibilidad pueden ser tanto Pesos como Dólares) y debe ser mensual. El locador no puede exigir pagos anticipados por períodos mayores de un (1) mes; ni depósitos en garantía por cantidad mayor del importe equivalente a un (1) mes de alquiler por cada año de locación contratada. No se pueden pactar cláusulas de ajuste de los alquileres; la ley castiga este tipo de cláusulas declarándolas “nulas”. En el caso de las locaciones comerciales la ley no prohíbe el cobro del “valor llave”. c) Garantías: 1) Fianza: se configura cuando una persona (garante o fiador) asume, frente al locador, todas las responsabilidades inherentes al locatario: la fianza es una garantía personal. 2) Depósito en Garantía: Se configura cuando el locatario entrega una suma de dinero afectada a amparar cumplimento de las obligaciones contraídas en el contrato de locación.

 

Contrato de “Alquiler Temporario”.

La locación o alquiler temporario se configura cuando se alquilen viviendas con muebles, con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. a) Plazo: No existe un plazo mínimo para este tipo de alquileres. En cambio la ley dice que cuando el plazo supere los tres (3) meses, se presumirá que el contrato no es con fines de turismo. El contrato de Locación concluye al vencimiento del plazo pactado y el locatario deberá devolver el inmueble. b) Pago: El pago debe hacerse en moneda de curso legal (que por ley de Convertibilidad pueden ser tanto Pesos como Dólares). Por lo general el pago se hace por adelantado y el locatario puede pedir un depósito en garantía. En este tipo de contratos no se cobra el “valor llave”. c) Garantías: 1) Fianza: se configura cuando una persona (garante o fiador) asume, frente al locador, todas las responsabilidades inherentes al locatario: la fianza es una garantía personal. 2) Depósito en Garantía: Se configura cuando el locatario entrega una suma de dinero afectada a amparar cumplimento de las obligaciones contraídas en el contrato de locación.

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¿ Que es un “Convenio de desocupación”?

Es un contrato que firman las mismas partes que firmaron un contrato de locación en el que se fija la fecha en la cual el locatario deberá desocupar y entregar el inmueble al locador. El convenio de desalojo tiene que tener una fecha posterior al de la firma del contrato de locación. En el caso de que el locatario entre en mora, se presenta este convenio para solicitar el desalojo y la entrega del inmueble. 

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Garantías

Fianza: se configura cuando una persona (garante o fiador) asume, frente al locador, todas las responsabilidades inherentes al locatario y en el caso de los alquileres, se le exige que tenga una propiedad a su nombre que no tenga ningún tipo de problemas (embargos, hipotecas). La fianza es una garantía personal.

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Depósito en Garantía: Se configura cuando el locatario entrega una suma de dinero afectada a amparar cumplimento de las obligaciones contraídas en el contrato de locación. Puede ocurrir que una garantía sea comprada y el inmueble este embargado o hipotecado. En tal caso, ante el incumplimiento del locatario, el riesgo de incobrabilidad aumenta.

Para saber si una garantía es comprada se debe presentar en el Registro Nacional o Provincial de la Propiedad Inmueble una solicitud (Formulario Nº 5) denominada “Solicitud sobre frecuencia de informes requeridos respecto de inmueble determinado”, para que el Registro informe la cantidad de certificados de dominio que se han solicitado sobre el inmueble del garante en los 90 días anteriores a la expedición del certificado.

En el caso en que se hayan solicitado varios certificados, cabe presumir que la garantía podría ser comprada. Asimismo, el certificado de dominio informa si un inmueble se encuentra embargado o hipotecado o si está inscripto como bien de familia.

El trámite puede ser efectuado por un particular siempre que lleve la firma de un escribano, abogado o martillero público.

Régimen de mejoras

Son obligaciones del locador

-Entregar la cosa. El locador debe entregar la cosa conforme a lo acordado. A falta de previsión contractual debe entregarla en estado apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoció o pudo haber conocido.

-Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito.
Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato.
- Pagar mejoras. El locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por destrucción de la cosa.
- Frustración del uso o goce de la cosa. Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.
- Pérdida de luminosidad del inmueble. La pérdida de luminosidad del inmueble urbano por construcciones en las fincas vecinas, no autoriza al locatario a solicitar la reducción del precio ni a resolver el contrato, excepto que medie dolo del locador.

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Son obligaciones del locatario

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-Respetar el destino. es decir que solo puede usar y gozar de la cosa conforme a derecho y exclusivamente para el destino correspondiente. No puede variarlo aunque ello no cause perjuicio al locador.

- Conservar la cosa en buen estado. Destrucción. El locatario debe mantener la cosa y conservarla en el estado en que la recibió. No cumple con esta obligación si la abandona sin dejar quien haga sus veces.
Responde por cualquier deterioro causado a la cosa, incluso por visitantes ocasionales, pero no por acción del locador o sus dependientes; asimismo responde por la destrucción de la cosa por incendio no originado en caso fortuito.
- Mantener la cosa en buen estado. Reparaciones. Si la cosa es mueble, el locatario tiene a su cargo el gasto de su conservación y las mejoras de mero mantenimiento; y sólo éstas si es inmueble.
Si es urgente realizar reparaciones necesarias puede efectuarlas a costa del locador dándole aviso previo.
- Pagar el precio convenido. La prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario. Para su cobro se concede vía ejecutiva.
A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa es mueble, de contado; y si es inmueble, por período mensual.
- Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada.
No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, excepto pacto en contrario.
- Restituir la cosa. El locatario, al concluir el contrato, debe restituir al locador la cosa en el estado en que la recibió, excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular.
También debe entregarle las constancias de los pagos que efectuó en razón de la relación locativa y que resulten atinentes a la cosa o a los servicios que tenga.

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Régimen de mejoras

- Regla. El locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, excepto que esté prohibido en el contrato, alteren la substancia o forma de la cosa, o haya sido interpelado a restituirla.

No tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias, pero, si son mejoras necesarias, puede reclamar su valor al locador.

- Violación al régimen de mejoras. La realización de mejoras prohibidas en el artículo 1211 viola la obligación de conservar la cosa en el estado en que se recibió.
 

Cesión y sublocación

- Cesión. El locatario sólo puede ceder su posición contractual si las demás partes lo consienten antes, simultáneamente o después de la cesión.
Si la conformidad es previa a la cesión, ésta sólo tiene efectos una vez notificada a las otras partes, en la forma establecida para la notificación al deudor cedido.
La prohibición contractual de ceder importa la de sublocar y viceversa.
Se considera cesión a la sublocación de toda la cosa.

-Sublocación. El locatario puede dar en sublocación parte de la cosa locada, si no hay pacto en contrario. Para ello debe comunicar al locador, por medio fehaciente, su intención de sublocar e indicarle el nombre y domicilio de la persona con quien se propone contratar, y el destino que el sublocatario asignará a la cosa.

El locador sólo puede oponerse por medio fehaciente, dentro del plazo de diez días de notificado. El silencio del locador importa su conformidad con la sublocación propuesta.

La sublocación contratada pese la oposición del locador, o con apartamiento de los términos que se le comunicaron, viola la prohibición de variar el destino de la cosa locada.

- Relaciones entre sublocador y sublocatario. Entre sublocador y sublocatario rigen las normas previstas en el contrato respectivo.Está implícita la cláusula de usar y gozar de la cosa sin transgredir el contrato principal.

- Acciones directas. Sin perjuicio de sus derechos respecto al locatario, el locador tiene acción directa contra el sublocatario para cobrar el alquiler adeudado por el locatario, en la medida de la deuda del sublocatario. También puede exigir de éste el cumplimiento de las obligaciones que la sublocación le impone, inclusive el resarcimiento de los daños causados por uso indebido de la cosa.
Recíprocamente, el sublocatario tiene acción directa contra el locador para obtener a su favor el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato de locación.
La conclusión de la locación determina la cesación del subarriendo, excepto que se haya producido por confusión.

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